Порядок покупки жилой недвижимости на материнский капитал

Программа, предусматривающая выдачу сертификата на получение государственной помощи при рождении ребенка, за время действия с 2007 года претерпевала изменения. Был продлен срок ее действия, индексируются суммы, с этого года материнский капитал начисляется и на первого малыша, для каждого последующего ребенка предусмотрено увеличение размера выплат. Настоящая статья содержит информацию, которая поможет грамотно распорядиться сертификатом, использовать его при покупке жилья, соблюдая требования закона.

Право на получение материнского капитала

Согласно действующему законодательству, сертификат на материнский капитал оформляется на маму при рождении малыша. До внесения изменений получить документ можно было только при появлении второго ребенка в семье. Сейчас он выдается и при появлении на свет первенца. Сертификат может получить отец, если по каким-либо причинам матери этот документ выдать невозможно.

Государственная помощь оказывается не только семьям, в которых рождаются дети. Ею могут воспользоваться и родители, усыновившие ребенка, детей. В законодательстве не предусмотрен определенный срок для выдачи сертификата. Получить документ можно в любое удобное время. Оформлением материнского капитала занимается Пенсионный фонд. При необходимости получить документ нужно обратиться в филиал организации по фактическому месту проживания.

Лицам, имеющим право на сертификат, предлагается несколько способов его получения: 

• личное посещение отделения Пенсионного фонда; 

• обращение в ближайший МФЦ; 

• отправление документов в ПФ почтой, заказным письмом; 

• оформление нотариальной доверенности на представителя, который получит документ; 

• подача заявления на портале Госуслуг.

Выдается документ на основании заявления. Для того чтобы оно было рассмотрено специалистами ПФ необходимо приложить комплект документов. Они доказывают право на получение материнского капитала. В перечень входят: 

• ксерокопии страниц паспорта заявителя с данными о регистрации, браке, детях; 

• ксерокопии полученных ранее свидетельств о рождении (прилагаются документы на всех детей); 

• если имеются усыновленные дети, включаются документы, свидетельствующие о факте усыновления; 

• подтверждение принятия детьми российского гражданство (если соответствующего штампа нет на свидетельствах о рождении, необходим отдельный документ, подтверждающий статус российского гражданина).

В большинстве случаев подачи заявления и вышеуказанного комплекта документов достаточно, чтобы было принято положительное решение, оформлен и выдан сертификат на материнский капитал. Дополнительные документальные подтверждения специалисты могут затребовать, если рассматривается сложное дело. К примеру, для получения сертификата обращается отец из-за смерти матери ребенка или документ на государственную помощь оформляется на усыновленного ребенка.

Можно не посещать Пенсионный фонд лично для получения документа. Организация отправит по заказу электронную версию сертификата. Сделать его можно на портале Госуслуг. Электронный документ, содержащий все реквизиты: №, серия, дата выдачи, направляется в личный кабинет заявителя, имеющийся на ресурсе. Полученную версию можно распечатать, представлять документ при необходимости.

Отказать в оформлении сертификата в Пенсионном фонде могут только при наличии веских оснований. Причины подробно описываются в письме, которое направляется после рассмотрения пакета документов, заявления. Если отказ в выдаче сертификата является немотивированным, нужно обратиться в вышестоящую инстанцию.

Требования к квартире, приобретаемой за сертификат

Законодательством предусмотрена возможность использования материнского капитала для приобретения жилой недвижимости. Можно с его помощью погасить часть ипотечного кредита, улучшить жилищные условия, стать собственником жилья. Но следует учесть, что не в каждой сделке купли-продажи сертификат может участвовать. 

Разрешение на использование материнского капитала на приобретение квартиры принимается Пенсионным фондом. Для того чтобы получить его, нужно выбирать недвижимость, отвечающую конкретным требованиям. Использование сертификата в оплате квартиры разрешается, если жилье: 

• находится на территории России (ограничений по выбору субъекта РФ нет); 

• не находится в доме, который подлежит сносу, является аварийным, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью; 

• расположено не в цокольном и не в подвальном этаже, где нет качественной соляризации; 

• оснащено инженерными коммуникациями для комфортного проживания; 

• расположено в объекте, возведенном в полном соответствии со СНиП, введенном в эксплуатацию; 

• является изолированным (можно приобрести долю в недвижимости, если остальные доли уже являются собственностью заявителя).

Есть и другие требования к приобретаемой квартире. В ней должно быть достаточно окон для качественной соляризации. При выборе недвижимости стоит обратить внимание на процент амортизационного износа дома. Если он составляет по различным показателям более 50%, Пенсионный фонд может не дать разрешения на использование материнского капитала. Подробную информацию по этому пункту можно получить в территориальном отделении ПФ.

Определение вида приобретаемой недвижимости

Не только соответствие имеющимся требованиям является важным критерием в выборе, приобретении жилой недвижимости. Это может быть покупка квартиры: 

• на первичном рынке за собственные средства; 

• на вторичном рынке без привлечения сторонних средств; 

• в новостройке по ипотечному кредиту; 

• на вторичном рынке с использованием ипотеки.

Обладатели сертификата на материнский капитал могут не использовать в покупке недвижимости банковский кредит. Но в этом случае воспользоваться документом можно будет только после того, как ребенку, на которого он выдан, исполнится 3 года.

При отсутствии нужных средств для приобретения жилья придется обратиться в банк для получения ипотечной ссуды. Но нужно учесть, что эти кредиты являются долгосрочными, отличаются солидными размерами, что повышает риски для кредитора. Если невозможно документально подтвердить платежеспособность, кредитная история испорчена, получить ссуду вряд ли удастся. Материнский капитал может использоваться для уплаты первоначального взноса. Но желательно приложить к нему и собственные средства, иначе в выдаче ипотеки, скорее всего, будет отказано. Минимальный размер такого дополнения составляет 10% цены приобретаемой недвижимости.

Решение о покупке квартиры на первичном или вторичном рынке, с банковским кредитом или без него, принимается с учетом исходных условий.

Специфика проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеку

При приобретении квартиры с привлечением материального капитала и ипотечной ссуды разрешение нужно будет получать не только в Пенсионном фонде, но и в банке. У кредиторов есть собственные требования, которые, как правило, более строгие, чем в ПФ. К примеру, в некоторых банках не выдается ипотека, если квартира находится в доме, выстроенном до 1985 года. Необходимо предварительно сделать визит в офис потенциального кредитора, получить согласие на выдачу кредита. В банке одновременно с предварительным согласием озвучивается сумма, которая может быть предоставлена.

После получения гарантий предоставления ипотеки можно приступать к поиску квартиры. Это серьезный шаг, нужно внимательно выбирать жилье. Оно должно соответствовать не только требованиям ПФ и банка, но и личным представлениям о комфортной недвижимости. Если такой вариант нашелся, можно вести переговоры с продавцом. Есть разные схемы проведения купли-продажи.

В первые годы появления сертификатов на материнский капитал собственники недвижимости неохотно соглашались на проведение таких сделок. У них были сомнения в своевременности получения средств от Пенсионного фонда из-за бюрократических проволочек, которые в нашей стране сопровождают большинство сделок. Но сейчас ситуация изменилась. Современный рынок недвижимости переполнен. Многие продавцы без колебаний соглашаются на сделки, в которых участвует материнский капитал. Финансы сейчас перечисляются без задержек. Законодательством для этого отведен срок 1 месяц. Но фактически на операцию уходит не более 2-х недель.

Есть два варианта использования материнского капитала в сделках купли-продажи. Сертификат может использоваться в оформлении ипотечного кредита в качестве первоначального взноса. Для этой схемы нужно получить одобрение в Пенсионном фонде, который переводит в банк нужные средства. После этого кредитором направляются средства на счет покупателя жилья. Он передает полученные финансы продавцу, получает право собственности на недвижимость, погашает банку ипотечный кредит по установленному графику.

Во второй схеме первоначальным взносом является не материнский капитал, а личные средства покупателя. После его получения банк перечисляет ипотечную ссуду. Выданные средства либо размещаются в виде наличных в ячейках, используемых в сделке купли-продажи, или на счете продавца. Сделка купли-продажи оформляется. Покупатель подает в Пенсионный фонд заявление на погашение части ипотечного кредита материнским капиталом. Средства перечисляются в банк, уменьшается задолженность по кредиту.

У продавца нет поводов для сомнений, тревог в любой из схем. Процессы с сертификатом его не касаются, они проводятся банком и покупателем. Бывший собственник получает оплату за свою недвижимость, не вникая в аспекты перечислений.

Особенности приобретения недвижимости без ипотечной ссуды

Обладатель материнского капитала, имеющий средства на приобретение квартиры, может не пользоваться ипотечным кредитом. Нужно, чтобы ребенку, на которого выдан сертификат, исполнилось 3 года. После этого документ можно использовать как часть оплаты при покупке жилья. Но для этого требуется согласие продавца. При заключении сделки покупатель оплачивает недвижимость за вычетом суммы материнского капитала. Оставшаяся часть перечисляется Пенсионным фондом. 

В 2017 году в законе, регулирующем процесс использования материнского капитала, появились изменения. Срок для выполнения перевода средств по сертификату ограничен десятью днями. Продавцу квартиры обеспечивается страховка, покупатель может вступить в права собственности только после выполнения окончательного расчета.

В составлении договоров купли-продажи, в которых участвует материнский капитал, требуется квалификация, позволяющая учесть все нюансы. Для оформления этого документа стоит обратиться к профессиональному риэлтору, юристу. Грамотное составление договора обеспечивает уверенность покупателю, устраняет любые тревоги у продавца. Важным пунктом документа является указание, что основная часть оплаты поступает после совершения сделки, оставшаяся будет перечислена в срок, установленный законом. В договоре прописываются реквизиты документа на материнский капитал.

Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, в Пенсионный фонд направляются копии, на основании которых принимается решение о перечислении средств. Они в течение 10 дней переводятся продавцу.

Специфические аспекты использования сертификата при покупке жилья

• При покупке недвижимости с участием сертификата родителям приходится выплачивать основную часть собственными средствами. Но, согласно закону, в приобретенном жилье у каждого ребенка должна быть собственная доля. Перед тем как приступить к совершению сделки составляется обязательство, по которому при оформлении собственности все члены семьи получат части в недвижимости. Деление равными долями не является обязательным требованием. Но нужно учитывать, что существуют минимальные нормы, предусмотренные для несовершеннолетних собственников. Они рассчитываются в соответствии с частью в жилье, приходящейся на сумму материнского капитала. Он поровну делится на всех. Полученное значение и является минимальной долей, предусмотренной для выделения ребенку.

• Можно использовать материнский капитал при покупке недвижимости, принадлежащей родственникам. Но такие сделки запрещены между супругами, жена и муж друг у друга покупать квартиру не могут. Условия предстоящей сделки рассматриваются в Пенсионном фонде, если у организации нет никаких претензий, материнский капитал будет перечислен при покупке недвижимости. На практике специалисты ПФ дают согласие на сделки, в которых участвует не только материнский капитал, но и личные средства покупателей, банковский кредит.

• Не стоит пытаться использовать мошеннические схемы для использования материнского капитала. Правонарушения в данной сфере обязательно будут обнаружены специалистами ПФ, правоохранительными органами. Дело будет рассматриваться в суде, средства будут изъяты.

• Если ребенок родился или был усыновлен после использования материнского капитала для покупки жилья, включать его в число собственников необязательно.

• Разрешено продавать недвижимость, приобретенную с участием сертификата даже, если ипотечный кредит еще не погашен. Но для этого требуется получение разрешения в органах опеки. Для этого нужно документально доказать, что детям, имеющим в недвижимости доли, предоставляется жилье с равноценными частями или превышающими имеющиеся по площади. Можно компенсировать недостающие квадратные метры в финансовом выражении, положив их ребенку на счет.

• Не следует тянуть со снятием обременения. Конкретные сроки законом не оговариваются, но практика показывает, что провести эту процедуру в Росреестре желательно сразу после перечисления средств на счет продавца или после полного погашения ипотеки. Это исключит проблемы, если квартиру придется срочно продавать.