Порядок перевода нежилых помещений в статус жилой недвижимости в многоквартирных домах

Процедура перевода нежилого помещения в статус жилой недвижимости вызывает немало вопросов. Не все знают, есть ли возможность ее проведения, каков порядок этого процесса, насколько он затратный, много ли занимает времени. Перевод недвижимости в другую категорию оформляется достаточно долго. Но сложной эта процедура не является. Можно стать собственником жилья в новостройке, используя эту схему.

Особенности нежилых помещений

В действующем законодательстве понятия нежилого помещения нет. Определение этого статуса осуществляется по нескольким характеристикам. К примеру, таким фактором может являться предназначение или функциональность. Если помещение изначально создавалось не для проживания людей, его можно отнести к категории нежилой недвижимости. Еще одной важной характеристикой является статус, указанный в государственной регистрации. Нежилые помещения относятся к недвижимости, следовательно, должны иметь собственный адрес. К основополагающим факторам относятся и определенные физические качества. У нежилой недвижимости должен быть отдельный вход, материальные границы, обеспечивающие должную изолированность.

В категорию нежилых помещений входит множество объектов. Вышеуказанным характеристикам соответствуют:

• офисы;

• заведения общепита;

• детсады;

• фитнес-центры;

• магазины;

• склады и др. 

В некоторых новостройках кроме квартир есть апартаменты. Их можно назвать нежилыми, так как для постоянного проживания такие помещения не предназначены. Однако они используются в качестве временного жилья, поэтому могут считаться жилыми. Если апартаменты приобретаются в качестве жилья, переводом в категорию жилых помещений занимается не только собственник, но и застройщик. Обычно осуществляется массовое мероприятие для нескольких объектов, при этом исключаются любые препятствия, сложности.

Специфика жилых помещений

Определение жилого помещения не создает проблем. К этой категории относятся квартиры и комнаты, частные дома, части, находящиеся в этих объектах. К жилым помещениям предъявляется несколько требований: 

• наличие инженерных коммуникаций; 

• соответствие правилам безопасности;

• обеспечение качественной инсоляции.

Перевести в статус жилого объекта можно не только недвижимость в многоэтажных зданиях, но и отдельно стоящие строения. Нежилой объект в многоквартирном доме может обладать всеми необходимыми характеристиками, соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если таковых не имеется, может проводиться перепланировка, проведение коммуникаций, чтобы обеспечить условия для комфортного постоянного проживания.

В большинстве случаев перевод нежилых помещений в статус жилой недвижимости осуществляется для объектов, расположенных на первом этаже. Здесь могут находиться магазины, предприятия сферы обслуживания, рестораны и др. Они переоборудуются под жилье, выполняются необходимые документальные оформления. Можно стать собственником просторного келлера на верхнем этаже дома. Такие варианты предлагают многие застройщики.

Обязательные условия для перевода недвижимости в статус жилого помещения

Не все нежилые помещения могут быть переведены в категорию жилья. Если создать условия, отвечающие всем требованиям, предъявляемым к жилым объектам, невозможно, переоформление не удастся выполнить. К примеру, недвижимость в цокольном этаже, подвале, не соответствует санитарно-гигиеническим нормам, жилым помещением быть не может. В ней нет достаточного поступления солнечного света, качественной вентиляции. Есть и другие технические характеристики, которые рассматриваются при принятии решения о переводе помещения в категорию жилья.

Основополагающим фактором является форма собственности. Если недвижимость приобретена на ипотечный кредит, является залогом, перевести ее в статус жилого помещения не удастся. Кроме того объект не должен являться совместной собственностью. Такая недвижимость также переоформлению не подлежит.

Причины для отказа изменения в статусе недвижимости

При приобретении нежилой недвижимости, не отвечающей требованиям, предъявляемым к жилью, необходимо устранить имеющиеся несоответствия. Возможно, для этого придется сделать перепланировку, монтировать необходимые коммуникации. Если всеми этими переменами невозможно обеспечить полное соответствие, скорее всего, на заявку о переводе недвижимости в категорию жилья, поступит отказ.

Причины для такого решения могут быть различными. Отказать в изменении статуса могут из-за отсутствия какой-либо из коммуникаций, неудачной планировки, не располагающей к проживанию и др. Особое внимание нужно уделить сбору комплекта документов. Отсутствие любой из бумаг также станет причиной для отказа в проведении процедуры.

Перечень документов для процедуры

Процесс изменения статуса недвижимости регламентируется Жилищным кодексом. В этом законодательном акте содержится перечень требуемых документов. Можно обратиться к нотариусу, в многофункциональный центр, воспользоваться помощью специалистов для сбора требуемого комплекта бумаг. Нужно составить заявление о проведении процедуры, к нему приложить пакет, включающий: 

• паспорт; 

• документальное подтверждение права собственности; 

• акты СЭС, МЧС, свидетельствующие о соответствии объекта требованиям безопасности, нормам; 

• проект перепланировок, если они будут проводиться для устранения несоответствий; 

• кадастровый паспорт недвижимости и технический план.

Можно расширить пакет, дополнить его документами, повышающими шансы на получение положительного ответа. Это может быть заключение, выданное в БТИ, поэтажные планы многоквартирного дома и др.

Составление заявления и дополнений к нему

Особого внимания требует составление заявления о переводе помещения в статус жилого объекта. Регламентированного формата для этого документа не существует, в субъектах РФ могут предъявляться различные требования. Не стоит использовать для этой важной бумаги свободную форму. Лучше нанести визит квалифицированным специалистам, которые помогут правильно составить заявление. Нужно обратиться к профессиональному юристу, знающему требования к этому документу, предъявляемые местной администрацией. 

В любом случае заявление должно содержать ряд основных сведений. В нем указываются: 

• адрес объекта; 

• информация из Росреестра; 

• личные сведения.

Стоит внести в заявление дополнения, к примеру, краткое описание действий, которые будут предприниматься для приведения недвижимости в должное состояние. Если какие-то сведения в документе будут отсутствовать, может потребоваться их предоставление во время рассмотрения заявки. Возможно, специалисты будут искать их самостоятельно. В любом случае это затянет процесс.

В некоторых случаях при переделках в нежилом помещении приходится выполнять работы, затрагивающие места общего пользования. Например, в коридоре оборудуется новая дверь, используется часть подвала, вносятся изменения в фасад. Для таких перемен требуется предварительное получение разрешений в соответствующих органах. Эти документы также должны прилагаться к заявлению.

Подача подготовленного комплекта документов

Можно обратиться с заявлением и готовым комплектом документов непосредственно в местную администрацию или сдать их в многофункциональный центр. В администрации рассмотрением этих вопросов занимается отдельный департамент или управление жилищным фондом. Сейчас предоставляется возможность подачи документов посредством порталов Госуслуг. Но не во всех регионах этим вариантом можно воспользоваться. В таком случае придется сделать личные визиты в инстанции.

При необходимости проведения перепланировок желательно обратиться к архитектору. В некоторых случаях удается взять требуемое разрешение уже после проведенных работ. Архитектор может не только разработать грамотный проект, но и поможет получить нужные бумаги. Не лишним будет обращение к инженерам.

Длительность и стоимость процедуры изменения статуса недвижимости

Длительность процедуры отличается в разных регионах. В среднем процесс продолжается 1-3 месяца. После принятия решения заявителю отправляется извещение. Если решение отрицательное, можно обжаловать его в течение 3-х месяцев. При получении положительного результата можно заниматься регистрацией недвижимости с новым статусом в Росреестре. Дополнительное время отнимет получение различных согласований, разрешений. При проведении перепланировок, монтажа коммуникаций потребуется определенный период на проведение этих работ. Необходимо заранее побеспокоиться о перерасчете оплаты за коммунальные услуги. Для нежилых помещений предусмотрены более высокие тарифы.

Сложно точно определить, во сколько обойдется перевод недвижимости в статус жилья. В каждом случае имеются нюансы, влияющие на окончательную сумму. Дешевле обойдется процесс, если в помещении не требуется проводить кардинальных изменений, перепланировок, монтажа инженерных коммуникаций. В таком случае исключается необходимость заказа проекта, оплаты трудоемких ремонтных работ, покупки материалов, получения большого количества согласований разрешений. Может потребоваться профессиональная юридическая услуга, помощь специалистов в оформлении документов. Все это увеличит статью затрат. В обязательном порядке придется заплатить государственную пошлину. Определить стоимость даже приблизительно без полного перечня данных невозможно. Перевод может обойтись в несколько тысяч или в несколько сотен тысяч рублей.

Дальнейшие действия

Обновленному помещению, в котором выполнены переделки, требуется разрабатывать новую техническую документацию. Для этого следует обратиться в БТИ. После получения документа можно зарегистрировать жилой объект в Росреестре. В некоторых случаях эта процедура проводится без участия собственника. Ее инициируют организации, занимавшиеся оформлением перевода нежилой недвижимости в статус жилья.

После проведения всех перепланировок и ремонтов, получения необходимых разрешений, согласований, регистрации жилой собственности в Росреестре можно, наконец, отдохнуть, насладиться комфортным проживанием в обновленном жилье. Длительный и непростой процесс изменения статуса помещения, конечно, потребовал немало хлопот и затрат. Но все они полностью окупаются удобствами законного проживания в собственной недвижимости, полностью соответствующей личным требованиям.