Принцип выделения детских долей после погашения ипотечного кредита, полученного с материнским капиталом

Согласно изменением в законодательстве, регламентирующим выдачу сертификатов, получить документ можно уже при появлении 1-го ребенка в семье. Большая часть владельцев использует его в приобретении жилья. Закон предоставляет право совершать посредством сертификата оплату или использовать его для частичного погашения ипотеки. Но нужно учесть, что при этом обязательным условием является выделение детских долей в данной недвижимости.

Особенность выделения долей

Государственная помощь в виде материнского капитала выделяется на улучшение условий проживания. С его участием оформляется ипотечная ссуда для покупки жилья. В большинстве случаев выполнить процедуру выделения долей сразу невозможно. Дом, квартира могут находиться в стадии строительства, не всегда удается получить от опеки разрешение на использование детских долей в качестве залога.

Законодательное требование

Выделение долей недвижимости для детей регулируется ФЗ №256, вступившим в силу 29 декабря 2006 года. Он издан для оказания материальной помощи семьям с детьми. В законодательном акте указано, что процедура должна быть проведена в течение 6 месяцев после выплаты ипотечного кредита. Но перед этим с жилья необходимо снять обременение. На этот процесс уйдет около 2-х недель.

Кому выделяются доли?

Согласно законодательству, долю в недвижимости должен получить каждый из членов семьи, независимо от изменений в ее составе, произошедших в период погашения ипотечного кредита. К примеру, если в период оформления ссуды с привлечением материнского капитала его владелец давал обязательство выделить долю на одного имеющегося ребенка, а за время ее выплаты в семье появился еще один или два ребенка, им также должны выделяться доли.

Зачастую ипотечная ссуда оформляется на одного родителя. При распределении частей второй супруг должен получить собственную долю. В некоторых ситуациях используется схема деления, в которой после выделения частей всем участникам остается определенная доля. Она становится собственностью обоих супругов.

Размеры долей и схемы распределения

В законодательстве нет конкретных требований по размерам долей, их соотношению. Этот вопрос можно решать по своему усмотрению. В большинстве случаев используются следующие принципы выделения долей: 

1. Равными частями всем членам семьи.

2. Долями с учетом стоимости площади, оплаченной материнским капиталом.

Разобраться в данных схемах можно на примере. Семья с двумя детьми приобрела квартиру стоимостью 2 миллиона рублей площадью 40 м2. Если выделение осуществляется по первому варианту, на каждого члена семьи выделяется 40:4= 10 м2 площади. В документе метраж не указывается, доля определяется в размере ¼ от общей площади недвижимости.

Выделение долей по второй схеме происходит следующим образом. Определяется стоимость 1 м2 жилья. Она составляет 2 млн: 40 = 50 000 руб. При получении ипотеки был вложен материнский капитал на сумму 453 000 рублей. Следовательно, сертификатом было оплачено 453 000 : 50 000 = 9, 06 м2. Эта площадь и делится на всех членов семьи. Каждый получает 2,265 м2. Это составляет примерно 1/17 часть общей площади жилья.

При выделении долей необходимо помнить о действующих санитарных нормах. В ЖК установлен минимальный норматив площади для одного человека. В общежитиях она составляет 6 м2, для остальных видов жилья 10-18 м2, конкретные показатели устанавливаются в регионах. При определении долей необходимо по возможности приблизить их площади к действующим нормативам.

Внимание:

Части на членов семьи должны выделяться в жилье, которое было приобретено с использованием сертификата на материнский капитал. Нельзя провести выделение частей в ином объекте, даже если он имеет большую площадь, позволяет увеличить доли.

Оформление процедуры

Выделение долей в недвижимости фиксируется в соглашении. Можно оформить его в письменном виде, после чего заверить бумагу нотариально. 

В документ вносятся все личные данные участников, технические характеристики жилья, в котором выделяются доли. Кроме того указывается тип собственности, условия, на которых распределялись доли и их размеры. Можно воспользоваться помощью нотариуса для правильного составления соглашения, исключения ошибок и недочетов, внесения всех необходимых деталей.

Нотариальные услуги предоставляются за определенную плату. В Налоговом кодексе РФ в статье 333.24 указан размер государственной пошлины, которая должна быть уплачена. Она рассчитывается в процентах от общей стоимости жилья, составляет 0,5%. Есть лимиты на данную выплату. Размер госпошлины не должен быть меньше трехсот рублей, не должен превышать сумму 20 000 рублей. Отдельно нужно оплатить работу нотариуса. Стоимость услуг этого специалиста может отличаться в разных регионах.

Пакет документов для регистрации

Выделение долей должно быть зарегистрировано в базе государственного реестра. При обращении в эту организацию кроме нотариально заверенного соглашения в 3-х экземплярах необходимо представить пакет документов, состоящий из: 

• личных документов супругов и детей;

• свидетельства о браке/разводе;

• документа, подтверждающего право владения недвижимостью;

• квитанций об оплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей. Но нужно учесть, что это общая сумма. Она должна быть распределена на всех лиц, получающих доли. Оплата каждой части должна производиться отдельно. К пакету документов прилагаются все банковские чеки.

После проведения регистрации в Росреестре дополнительных действий производить не нужно, обязательства считаются выполненными. 

Выделение детских долей до погашения кредита

Можно провести выделение долей до погашения ипотечного кредита. Но у этого процесса несколько специфических нюансов. Для оформления выделения долей в квартире, которая становится залогом для банка, выдающего ипотеку, нужно предоставить 2 разрешительных документа. Один выдается кредитором, другой должен выдать орган опеки. Банки оформляют такие разрешения беспрепятственно. Но в органе опеки получить разрешение бывает очень сложно. 

Последствия нарушения законодательства

Бывают случаи, когда родители, желая упростить процесс продажи недвижимости, игнорируют требования закона о выделении детских долей. Нужно учесть, что данная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Не исключен вариант, что дети, которым не были выделены доли, достигнув совершеннолетия, подадут иск в суд. Выделить доли придется по решению суда. К тому же нарушители могут быть привлечены к уголовной ответственности за мошенничество.