Квартир в новостройках на сайте: 197248
Город поиска:
Москва
Выбор города:
  • Дальневосточный федеральный округ (1)
  • Приволжский федеральный округ (8)
  • Северо-Западный федеральный округ (0)
  • Северо-Кавказский федеральный округ (5)
  • Сибирский федеральный округ (3)
  • Уральский федеральный округ (1)
  • Центральный федеральный округ (3)
  • Южный федеральный округ (2)

Что ищем?
Название новостройки
Количество комнат
Цена, руб:
Не важно
За квартиру За квадрат
Тип дома
Общая площадь, кв.м.
-
Метро
Застройщик
Район
Улица
Дом
Срок сдачи
-
Открыть меню сайта
Скрыть меню сайта
  1. Главная
  2. Статьи о новостройках Москвы и Подмосковья
  3. Специфика покупки жилья по договору переуступки

Специфика покупки жилья по договору переуступки

27.10.2019

Специфика покупки жилья по договору переуступки

В настоящее время наблюдается снижение популярности инвестиционных вложений в виде приобретения жилой недвижимости. Но прибыльность переуступки прав на квартиры остается на достойном уровне. Причем такая сделка является выгодной для обоих участников. Желающим сделать инвестиции в сфере недвижимости стоит узнать о механизме формирования прибыли, перспективе переуступки прав в условиях введения эскроу-счетов. Нужно знать и способы снижения рисков в такой сделке.

Данные сделки в большинстве своем используются при приобретении жилой недвижимости в новостройках. Согласно договору переуступки, права на владение квартирой переходят к покупателю, он получает жилье от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию, может контролировать процесс строительства, соблюдение темпов, указанное в обязательствах. Выгода продавца состоит в получении средств за недвижимость без дополнительных расходов на эксплуатацию, составления акта приема-передачи. Покупателю квартира в новостройке на таких условиях достается дешевле, чем приобретение жилья в доме, сданном в эксплуатацию.

Основной целью совершения такой сделки является получение прибыли. Владелец свободного капитала покупает по минимальной стоимости недвижимость в строящемся доме. Постепенно, с приближением даты ввода здания в эксплуатацию, стоимость квартир растет, появляется возможность продать жилье с существенной выгодой. Важным условием для получения прибыли является ликвидность недвижимости. Гарантировать существенный доход может квартира в добротном доме с современным оснащением, расположенная в месте хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктурой. В таких зонах рост стоимости недвижимости максимальный.

На этапе строительства приобретается значительная часть жилого фонда здания. Застройщик, как правило, после ввода дома в эксплуатацию располагает небольшим количеством квартир, цена которых намного больше первоначальной стоимости. Покупателям, желающим купить недвижимость в данной новостройке, не имеющим возможности выбрать нужный вариант среди объектов, предложенных застройщиком, приходится приобретать жилье по переуступке.

Застройщики считают, что переуступка прав требования может принести от 30 до 50% прибыли на вложенный капитал. Максимальный доход принесет приобретение недвижимости во время оборудования котлована, его продажа на этапе отделочных работ, накануне ввода дома в эксплуатацию. Стоимость квадратного метра на финальной стадии строительства жилого комплекса обычно вырастает на 50%. Инвесторы, вложившие средства в приобретение недвижимости на начальных этапах, получают высокую прибыль. 

Доход складывается из двух показателей. Первым является годовой прирост, составляющий около 17% годовых, если квартира находится в собственности от 14 до 20 месяцев. Вторую составляющую прибыли обеспечивает внутренний trade-in, увеличивающий рыночную стоимость примерно на 10%. В качестве примера можно рассматривать жилые комплексы относящийся к бизнес-классу. По итогам апреля 2018 года свыше 40% недвижимости уже было выкуплено. За год стоимость квадратного метра в ЖК поднялась на 21-30%. 

Желающим вложить свободные средства в недвижимость в новостройках, следует знать, что такая возможность предоставляется не бесплатно. К тому же разрешение на переуступку дает не каждый застройщик. Комиссионные за согласие предусмотрены у каждого девелопера. Перед заключением договора нужно узнать об их размере. Некоторые застройщики вносят в документ пункт, запрещающий продажу квартиры без разрешения компании. Такие условия в договорах долевого участия появились из-за серьезной конкуренции, которую составили девелоперам инвесторы. Владельцы недвижимости зачастую продают свою собственность дешевле, что мешает застройщику продавать квартиры по выгодной цене. Следует учесть, что законодательство разрешает девелоперам отказывать в переуступке, не объясняя причины.

Не только желание получить прибыль на вложенный капитал может являться причиной переуступки. Иногда люди приобретают в строящемся доме квартиру для последующего проживания. Но за время строительства появляется ребенок, требуется жилье большей площади, приходится продавать недвижимость для приобретения более подходящего варианта. Необходимость перепродажи возникает и у семейных пар, которые к моменту ввода дома в эксплуатацию расстались, уже не нуждаются в совместной квартире. Переуступка нужна и собственникам, желающим сменить место жительства, уехать в другой регион, тем, кто нашел более привлекательный проект.

В сегменте жилой недвижимости на протяжении десяти лет наблюдается снижение доли инвестиционных приобретений. Наибольшая популярность таких вложений средств наблюдалась в период резкого повышения цен на жилье в связи с развитием услуги ипотеки. В 2005-2008 годах инвестиционные покупки в Москве составляли более 50% сделок. В первое полугодие 2014 года этот показатель находился на уровне 30-34%.

Эксперты считают, что в настоящее время отсутствуют факторы, делающие инвестиционную покупку недвижимости привлекательной, приносящей значительные прибыли. В прошлом году наблюдался бурный рост популярности ипотечного кредитования, но цены на жилую недвижимость выросли всего на 10-15%. Это только частично компенсирует понижение стоимости, наблюдавшееся ранее. Есть две причины такой ситуации. Часть отложенного спроса, сформировавшегося в прежние годы, уже исчерпана, реальные доходы населения сейчас снижаются. Поэтому в большинстве своем жилье в настоящее время приобретается не для выгодного вложения капитала, а для проживания.

Можно рассмотреть ситуацию с инвестиционными покупками на примере ведущих девелоперов. В жилых комплексах, выстроенных группой компаний «МИЦ», доля сделок с переуступкой, приобретений жилья с целью вложения инвестиций составляет от 15 до 20% от всего объема спроса. В концерне «Крост» этот показатель находится на уровне 10%. В группах ПСН в 2017 году переуступки занимали 10,3% от общего объема продаж, в 2018 году эта цифра снизилась до 6,4%, а сейчас показатель составляет чуть больше 4%.  

Судьба переуступки при введении эскроу-счетов

Перспективы переуступки после внедрения эскроу-счетов интересуют каждого инвестора. Специалисты считают, что кардинальных изменений не предвидится. Договора долевого участия сохраняют свою актуальность, условия. Изменяется только порядок перечислений, в которых банк выступает в качестве гаранта. Как и прежде будет составляться, регистрироваться договор переуступки. После этого оформляется дополнительное соглашение для договора эскроу, отражающего нового депонента. Регламентом для застройщиков по-прежнему будет являться ФЗ №214.

По мнению аналитиков, процентный показатель инвестиционных приобретений квартир в общем объеме продаж будет оставаться на прежнем уровне. Он может даже немного вырасти в связи с ожидаемым повышением стоимости жилья, связанным с внедрением счетов-эскроу, прогнозируемым понижением основной ставки ЦБ РФ, возможным наступлением финансового кризиса на мировом рынке. Но, если такое повышение доли инвестиционных покупок состоится, это будет кратковременным явлением. В будущем популярность этого вида вложения свободного капитала неизбежно будет снижаться.

Исключение риска при покупке по переуступке прав

У каждого может сложиться ситуация, когда придется приобретать жилье в новостройке по переуступке прав у частного инвестора. Следует понимать, что при такой покупке имеется высокий риск потери средств и новой недвижимости. Необходимо исключить такую возможность, тщательно подготовиться к предстоящей покупке.

Специалисты считают, что помощь квалифицированного юриста в данном случае является необходимостью. Экономия на этой услуге создает высокую степень риска. Тщательная юридическая проверка должна быть проведена не по жилому комплексу, а по квартире, которую планируется приобретать.

В среднем в столице квалифицированное сопровождение сделки стоит около 30 тысяч рублей. Некоторые потенциальные покупатели недвижимости считают обращение к юристам необоснованной затратой средств, проверку жилья может провести и риелтор, готовящий сделку купли-продажи. Но у подавляющей части этих специалистов нет квалификации юриста, знания всех нюансов этой сферы. Они не знают, на какие аспекты нужно обратить внимание, где могут скрываться «подводные камни». Негативных ситуаций в данной сделке великое множество, риск потери средств и недвижимости очень высокий.

Архив статей
Статьи о новостройках