Квартир в новостройках на сайте: 197324
Город поиска:
Москва
Выбор города:
  • Дальневосточный федеральный округ (1)
  • Приволжский федеральный округ (8)
  • Северо-Западный федеральный округ (0)
  • Северо-Кавказский федеральный округ (5)
  • Сибирский федеральный округ (3)
  • Уральский федеральный округ (1)
  • Центральный федеральный округ (3)
  • Южный федеральный округ (2)

Что ищем?
Название новостройки
Количество комнат
Цена, руб:
Не важно
За квартиру За квадрат
Тип дома
Общая площадь, кв.м.
-
Метро
Застройщик
Район
Улица
Дом
Срок сдачи
-
Открыть меню сайта
Скрыть меню сайта
  1. Главная
  2. Статьи о новостройках Москвы и Подмосковья
  3. Основные правила переделок и перепланировок в квартирах

Основные правила переделок и перепланировок в квартирах

24.10.2019

Основные правила переделок и перепланировок в квартирах

Изначальная планировка в квартире устраивает не всех жильцов. У многих владельцев недвижимости возникает желание изменить площадь, конфигурацию комнат, придать им вид, соответствующий личным представлениям о комфорте. Но не нужно забывать, что существуют правила, нормы, ограничивающие возможности в перепланировках. Нарушение действующего законодательства, самостоятельные переделки в квартире могут привести к серьезным проблемам. За такие действия без соответствующего разрешения предусмотрены санкции, штрафы.

Распространенные проблемы после незаконных перепланировок

Проведение сложных ремонтов, несогласованных в соответствующих органах, приводит к следующим негативным последствиям:

• Наложение штрафа, лишение прав на владение недвижимостью. Нормы и правила проведения перепланировок отражены в Жилищном Кодексе РФ. Согласно законодательному акту, ремонтные работы, включающие изменение предназначения комнаты, переноса, обустройства дверных проемов и стен, другие существенные перемены в планировке, проведенные без согласования с административными органами, считаются незаконными. Перед проведением таких реконструкций необходимо получить разрешения в местной администрации или жилищной инспекции. За нарушение этого закона предусмотрен штраф, администрация вправе обязать владельца недвижимости вернуть ей первоначальный вид за свой счет. При отказе от выполнения предписаний может последовать лишение прав на владение квартирой.

• Снижение рыночной стоимости недвижимости. При необходимости продать квартиру с незаконной перепланировкой собственник жилья потеряет от 5% до 10% дохода. Риелторы, занимающиеся продажей жилой недвижимости, снижают стоимость недвижимости, в которой есть несогласованные изменения. Финансовые потери неизбежны даже, если покупатель готов приобрести за наличные квартиру с такой перепланировкой. Его риелторы все равно снизят стоимость на 5% как оплату за проведение торгов. Жилая недвижимость с незаконной перепланировкой, цена которой составляет 10 миллионов рублей, продается на 300-500 тысяч дешевле.

• Сложности в проведении сделок купли-продажи. Большая часть граждан сейчас приобретает жилье в ипотеку. Продать квартиру с несогласованными переделками на таких условиях невозможно. Банки не выдают ипотечные ссуды без проведения оценки недвижимости. Если в оценочном акте будут отражены факты незаконных перепланировок, заявка на получение кредита будет отклонена.

Любые нарушения действующего законодательства, связанные с несогласованными перепланировками, неизбежно приведут к проблемам при необходимости продать квартиру, финансовым потерям. Это правило действует как для жилых, так и для нежилых помещений.

Проблемы, возникающие после перепланировки, могут быть вызваны не только отсутствием соответствующих разрешений. Нередки случаи ошибок в самих переделках, которые не только не повышают комфортность жилья, а и создают дополнительные неудобства. Практика показывает, что отсутствие профессиональной консультации при выборе планировочных решений создает высокий риск получения такого результата. Экспертам перепланировок часто приходится сталкиваться с ошибками, допущенными владельцами квартир, дизайнерами, архитекторами.

Владельцы квартир, уже сделавшие сложный ремонт без разрешений, столкнувшись с определенными проблемами, обращаются в соответствующие органы для получения согласований. Но в половине случаев получить их невозможно, так как при переделках не учитывались действующие нормативы. К примеру, собственники квартиры решили перенести кухню в гардеробную, для чего была снесена стена. Но в правилах предусмотрена минимальная площадь для кухонного помещения, она составляет 5 м2. Размеры гардеробной составляют 2 м2, следовательно, узаконить такие изменения не представляется возможным. Жилищная инспекция направила владельцам недвижимости предписание, в котором указывалось, что жильцы должны предоставить возможность инспектору провести осмотр квартиры. Собственников обязали вернуть недвижимости первоначальный вид. Этот ремонт потребует существенных расходов.

Ошибки наблюдаются и в переделках офисных помещений. К примеру, фирма, владеющая недвижимостью на первом этаже, приняла решение изменить фасад. Была оборудована летняя веранда и несколько тамбуров. После нескольких месяцев эксплуатации нежилой недвижимости в таком виде компания получила предписание от жилищной инспекции, обязывающее предъявить разрешение на перепланировку. Этих документов у собственников не было, поэтому фирма получила указание вернуть первому этажу офиса прежний вид.

Нарушение правил и норм, совершение перепланировок без профессиональной консультации специалистов неизбежно приводят к финансовым потерям. Не стоит игнорировать этот этап подготовки к переделкам.

Понятие «перепланировка» в законодательстве

Определение перепланировки размещено в статье 25 Жилищного Кодекса. Под это понятие подпадает реставрация, требующая изменения данных технического паспорта на жилую недвижимость. К перепланировке относится изменения назначения помещения, перенос дверных проемов, перестановка сантехнического оборудования, застекление балкона или лоджии. Для того чтобы такие перемены были законными, требуется на стадии проектирования согласовать их в соответствующих органах. Уполномоченной организацией является жилищная инспекция. Жители Московской области могут получить разрешение в администрации.

Разрешенные и неразрешенные перепланировки

К самым распространенным разрешенным изменениям относятся: 

• присоединение гардеробной, коридора к санузлу для его расширения; 

• разделение или соединение туалета и ванной комнаты; 

• объединение кухни с соседней комнатой, если плита не газовая; 

• замена подоконного блока на французское окно для увеличения пространства, повышения эстетических показателей.

К самым распространенным неразрешенным изменениям относятся: 

• оборудование кухни над жилым помещением; 

• создание ванной, санузла в неположенном месте, над жилой комнатой; 

• присоединение части жилой комнаты к санузлу для его расширения (разрешается только на первом этаже дома); 

• соединение комнаты с кухней, в которой установлена газовая плита; 

• расширение комнаты, кухни за счет присоединения лоджии, балкона.

Администрацией Москвы запрещено присоединять балкон или лоджию к жилой комнате. Разрешается только замена подоконного блока на французское окно.

Порядок получения согласования на перепланировку, стоимость разрешений

Первоначально в БТИ необходимо получить технический паспорт недвижимости. В бюро технической инвентаризации есть архив, в котором хранится данная документация. Если этих сведений нет, следует обратиться к застройщику для получения данных о том, какое БТИ принимало дом. При отсутствии нужной информации придется воспользоваться услугами специалистов, имеющих лицензию на разработку технического плана.

Проект будущей перепланировки должен изготавливаться компанией, у которой имеется СРО на проектирование. В администрацию или жилищную инспекцию представляется ряд документов. В пакете должна быть лицензия, планы квартиры до и после перепланировки, план проведения работ по демонтажу. Также в него входят схемы разводок сантехники, узлы по обустройству стен, полов, пояснительная записка, расчеты, сделанные для данной квартиры. Жилищная инспекция должна получить информацию о надежности несущих элементов, которую представляет техническое заключение об их состоянии, составленное специалистами. Процедура согласования проходит около трех месяцев.

Основные вопросы, позволяющие собственникам квартир понять, нужно ли обращаться к профессионалам

• Как понять, проводилась ли в жилье перепланировка?

Нужно сравнить план застройщика и технический паспорт квартиры. Если они не соответствуют, была проведена перепланировка, следует учитывать этот фактор перед началом бюрократической процедуры.

• Есть ли необходимость в согласовании перепланировок?

Перед тем, как принять окончательное решение, нужно внимательно рассмотреть возможные сложности, которые появятся при продаже недвижимости, риски, возникающие у собственника при выполнении незаконной перепланировки.

• Можно ли провести согласование самостоятельно, без участия специалистов?

Такой возможности нет. В пакет документации, который рассматривается жилищной инспекцией, администрацией, входят технические заключения о состоянии несущих элементов, их способности выдержать нагрузки, проекты, планы, схемы. Составлять такие документы могут только квалифицированные специалисты, имеющие лицензию, допуск СРО. В некоторых случаях жилищная инспекция принимает к рассмотрению эскиз, составленный от руки владельцем квартиры. Но такие исключения допустимы только для ремонтов, предусматривающих простые перепланировки, не затрагивающие несущие конструкции здания, не требующие серьезных изменений в коммуникациях.

• Стоит ли заказывать специалистам полный комплекс услуг или достаточно получения технического заключения?

Практика показывает, что согласования по перепланировке редко проходит в один этап. В большинстве случаев контролирующие органы выносят замечания, требующие переработки, повторной подачи документов. Заказ услуги «под ключ» позволяет получить гарантию результата, независимо от того, в каких инстанциях проект придется защищать по ходу процесса, исключить необходимость собственного участия в процедуре.

• Допускаются ли отклонения от согласованного проекта?

После проведения ремонта производится приемка квартиры, жилищная инспекция составляет акт, на основании которого изменения вносятся в базу Росреестра, БТИ. Если будут выявлены отклонения от проекта, процедуру согласования придется проходить снова.

Архив статей
Статьи о новостройках